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以房养学的投资理念和技巧
时间:2015-06-01 11:15来源:家宁国际澳洲房产 作者:家宁国际地产 点击:
以房养学,顾名思义就是通过在海外购买房产,通过房产所带来的升值回报来供养在海外留学期间的花费。近几年来,随着出国留学的人数节节攀升,面对高昂的学费还有生活杂费,家长们想出了通过投资来弥补子女的留学成本的方法。有些家庭甚至可以通过以房养学,在子女光荣回国的同时,大赚一笔。

澳洲房产投资 以房养学

 
以房养学的操作方式就是在子女留学的所在城市购置一套房产,给子女提供一个稳定的居所的同时,通过留学期间的房产升值把几年的学费赚回来。除此之外,通过出租多余的房间所产生的租金收益也是一笔可观的额外收入。但是,以房养学得以实现,和留学所在国家的国情密切相关。现在,就让AUS地产先疯给所有的留学家庭解析一下以房养学的实现方法。

以房养学得以实现的先决条件:


稳步增值的房地产市场
澳大利亚稳定的政治结构,健康的经济体制令其成为最受内地投资者关注的国家之一。自1965年至2009年,澳洲平均房价一直稳步上升,平均每年升值接近10%,每7-8年翻一倍。2008-2010金融危机期间,在政府的有效调控下,澳洲平均房价的受影响程度远小于美国欧洲等地区。而且在政府于2009年出台了相关政策后,澳洲房地产市场迅速走出了金融危机的阴影,重新进入了更快的增长阶段。根据世界最大的房地产数据机构CoreLogic的数据显示,2013年与2014年澳洲各省首府城市的平均房价上涨近10%。所有首府城市中,新南威尔士州(NSW)首府城市悉尼(Sydney)在近几年均以13%左右的涨幅领跑。维多利亚州(Victoria)首府城市墨尔本(Melbourne)则是在历年增值榜上尾随悉尼。值得注意的是,随着近几年政府大力地发展旧城改造,昆士兰州(Queensland)首府布里斯班(Brisbane)也在近几年稳居涨价榜的第三名。

在海外求学所在地
澳洲房产价值得以稳步升高,其根本原因也是长年供不应求导致的,根据澳洲国家统计局报告显示,作为留学和移民的最热门省份,新南威尔士州每年需要40000套住宅,而每年的新房开工量则在6000到10000套之间,根本无法满足需求。作为留学热门国家,澳洲每年吸引来的留学生也越来越多。根据澳洲教育部的数据显示,截止2014年7月,近50万海外留学生中,有接近3成是中国留学生。不断增加的移民配额,还有日益庞大的留学产业,意味着购买的房产永远不用担心找不到租客。这也是为什么相比于北京(23%)上海(17%),澳洲居民住宅的空置率可以长年保持在2%以下,新州则是全国最低。
 
有了充足的租客来源,澳洲及安全的租房体系也充分保护了投资者们的权益。澳洲人都有一个信用账户,中介会先查阅该租户的以往记录再考虑是否租凭(房东挑房客)。在租客入住之前,中介会对房屋进行内外的拍照,租客离开房子时,必须将房屋的面貌恢复到入住之前,否则会被扣定金。澳洲房租每两周交付一次,如果房客有几个礼拜拖欠了房租,中介会立即终止该租客的合约,同时没收其定金。

实例分析:


稳步增值的房地产市场
2006年张先生的女儿留学悉尼大学,在学校附近附近买了一套三室一厅的公寓,总价值42万澳元,折合人民币252万元左右。除了女儿自己住一间卧室,其他两间房间组的给其他留学生,每月租金1400-1600澳元,这已足够支付女儿每个月的生活费用。2010年张先生的女儿毕业,张先生以澳洲的这套房子作为移民资产的重要证明而通过评估公司评估该物业价值,银行评估这套公寓价值55万澳元,约合人民币336万元。四年下来,女儿的大学学费共计8万澳元,约合人民币48万,生活开销完全被房租含盖。令张先生惊喜的是,通过汇率和房产增值,这套公寓带来了丰厚的回报,如果把房子出售,还能净赚36万人民币,可以说是一举三得。

旧城翻新代表区Rhodes
身边来自广东的许同学,2008年来悉尼读高中,2010年通过澳洲的高考考入悉尼大学法学与经济专业。阿许的父亲也在2010年在政府重点开发的Rhodes区以80万澳元的价格买下了一套三房顶层公寓。2012年银行对该房产重新估价,托政府开发的福,Rhodes从当初的工业仓库聚集地变成了现在悉尼著名的现代化高级住宅区,而当时许同学的房产价值已经飙升到了110万澳元。到了2014年许同学本科学业结束,银行再次对该房产进行估价,许同学的房产则涨到了130万!4年期间50万的增幅足以令许同学把为期五年的双学士学位再读四遍!这也不得不佩服许同学父亲当初的眼光,在Rhodes还大部分是工地时决定入手,充分把握住了政府的区域翻新计划。

以房养学的投资理念和技巧

汇率变动带来的额外收益
除了澳洲长期以来的旺盛需求带来的房价上涨之外,澳元兑人民币汇率的变化也可能会给投资者们带来额外的惊喜。2008年10月27日澳元兑人民币跌到了近15年的最低点1:4.12。2011年5月2日则达到了历史最高点1:7.10。一套60万澳元的房产,哪怕完全不升值,投资者也可以在汇率上赚将近180万人民币。如果按照每年10%的涨幅计算,60万的房子会增值到76万,那么总收益则达到了惊人的292.4万人民币!而收获这些回报所需要的投资仅为12-18万澳元,按当时的汇率则是49-74万人民币。

总结:

2014年7月以来,澳元兑人民币汇率再一次进入持续下跌阶段,更是在2015年1月5日和1月22日两度跌破1:5大关。虽然金融危机时期的历史最底点重现的可能性不大,但是如果把握住现在又一个低汇率的时机,在留学浪潮更加汹涌的澳洲为身处异地求学的子女投资一套房产,既可以让子女有个安定的居所的同时,也为求学的成本加上了一道保险。假如未来子女决定留在澳洲继续打拼,当初的投资也会成为子女们在异乡的坚强后盾!以房养学,值得行动。

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