家宁国际公众微信二维码
当前位置:主页 > 投资指南 > 方法与策略 >
【独家专栏】澳大利亚房产投资—公寓指南篇
时间:2015-08-13 19:21来源:家宁国际澳洲房产 作者:家宁国际地产 点击:

本文由家宁国际撰写,禁止抄袭

 

【独家专栏】澳大利亚房产投资—公寓指南篇
 

 

作者简介 Alvin Chen - 家宁中国销售总监

Alvin Chen国籍新加坡,毕业于澳大利亚八大名校之一的Monash大学,毕业之后一直任职于家宁国际新加坡分公司,以其杰出的工作表现和对公司的贡献,被提拔为家宁国际新加坡分公司总经理。2012年下半年因家宁国际中国版图扩大,被调任来华,担任家宁国际中国区销售总监。澳洲房产行业经验超过8年,熟知澳洲房产,东南亚房产,以及东南亚地区客户与中国客户对澳洲房产的投资理念。

 

澳洲房产一直以来都是海外房产市场当中最主要的一个市场。在投资需求上,澳大利亚房产增值稳定,永久产权,无房产税无遗产税,首付门槛较低,以及较高的银行杠杆利用率,使得澳洲房产在近几年来逐步成为了大部分家庭必备的一个资产配置,而不再是局限于资金实力处于绝对上层的买家。在自住需求上,澳大利亚教育资源丰富,生活环境优越,海外留学生以及移民越来越多,海外人士出于自住刚需而购置澳洲房产的比例也逐步上升。

 

众所周知,澳大利亚房产是永久产权的,因此,随着人口的增长,土地资源也日益稀缺,新的住宅尤其是独栋别墅项目,距离市中心的距离越来越远。近市中心的地段,新项目一般都为公寓了,澳大利亚的新一代年轻人的生活方式也从传统的首选别墅作为住宅,而逐步转向近市中心的公寓。

 

鉴于我们最近全球独家的项目也是一个公寓项目,所以,我以个人多年来的澳洲房产投资和服务心得和大家分享一下,在澳大利亚买公寓项目的一些经验。主要围绕几个重要的点:

 

1“入乡随俗”—要投资澳洲人喜欢的房产

 

我们投资澳洲房产,大部分都会出租,我们的租客很可能是澳洲本地人,并且澳大利亚法律规定,海外人士只可以购买一手房。因此,从出租和未来转售两个方面来看,我们都需要首先考虑澳洲本地人的喜好,而非我们自己的喜好。中国的生活环境和澳大利亚有着很大的差别,因此喜好上的不同也是必然的,将自己的想法原封不动运用在澳洲房产投资上,这个是客户很容易走进的一个误区。

 

我发现中国客户普遍存在一种现象,那就是他们在选择购房时,会偏向市中心里面,楼层偏高甚至很高的项目。这个习惯是由中国高密度的住宅,拥堵的交通导致的。而澳大利亚目前的住宅密度还是偏低的,悉尼的高楼算是最多的,在墨尔本,市中心5千米以外,几乎看不到高层,公寓住宅项目一般在10层以下。甚至,在很多富人区,本地市政是不允许盖高层的。澳洲本地人非常讲究生活质量,他们所追求的是干净整洁,生活气息浓郁的地方,方便的交通,丰富的餐厅酒吧,以及项目周边的绿化和景色。清晨出门也能够遇到很多人在外面慢跑,骑脚踏车等,运动完之后回家冲凉,吃早餐,然后去上班。因此,临近公园,湖泊,海港等风景优美的房产,更受欢迎。

 

2“不盲听”—理性对待各方对区位的评价

 

在区位方面,哪些区好,哪些区不够好,这些已经不再是“秘密”。对澳洲房产有过了解的,都知道,悉尼传统的富人区是北区,东区的房价也很贵,因为东区临海,而近两年,受益于新州政府对悉尼西北铁路线的建设,西北区的房价涨势很不错,整体看来,南区稍弱。但是即使南区整体上处于弱势,但南区依然有些区房价很高,在南区离CBD较远的距离,有个别区甚至住着很多富豪,住宅附近建有私人高尔夫球场和私人停机坪。墨尔本传统的富人区是东南区,小中高的公立和私立名校,几乎全部位于东南区。维州政府因为要将墨尔本和维州第二大城市Geelong连接起来,所以重金在发展西区(Geelong位于墨尔本西部),所以纵观东南西北四个方向,北区略处弱势。

 

我遇到过很多客户,因为一些朋友随口的一句话而否定了一个好项目,比如:“听说这个区越南人挺多的”,“阿三(印度人)挺多的”,“治安不够好”,等等。首先,我想说的是,澳大利亚是一个移民国家,人种丰富,我们不应该带有歧视色彩。再者,很多移民几十年前已经定居澳大利亚,早就是澳大利亚人,他们的收入也都不低。悉尼的华人移民比较多,墨尔本的越南人移民较多,这是澳大利亚最大的两个城市,也最吸引移民,这是一种多元文化。在悉尼和墨尔本,我们可以吃到全世界正宗的美食,这都要感谢来自世界各地的移民。

 

五年前,我在新加坡的时候,公司做过一个项目是在悉尼的Waterloo这个区,一房一厅的价格大概在45万澳币左右。当时我跟客户介绍的时候,很多客户都说这个区人口复杂,有很多越南人印度人住在这里,当时不是很多人看好这个项目。而五年后的今天,这个区同样的一套一房一厅的价格都在80-90万澳币之间。

 

那么多的区,在好坏程度上是肯定有区分的,目前不够好的区,房价必定也是较低的,只要性价比合适,客户可以根据自己的预算来选择,是买在传统富人区还是潜力股的区。理性根据自己的状况来选择适合自己的项目就好。

 

3“抓大放小”—没有完美的项目

 

我相信这一点很多同行朋友也都给客户讲过,每个项目或者具体到某一个项目里的一户,都不可能是完美的,例如,南北通透,两梯五户,朝向河景,又地段无敌,这样的项目价格肯定是不“完美”的。不过这一点,我想为大家主要讲一下哪些“小”是可以放,哪些是需要注意的。

 

朝向:澳洲位于南半球,所以朝北向阳,但是并非房子都必须朝北,澳洲阳光充足,并不是所有人都想要朝北。这一点,我个人认为不必苛求。

窗户:据我了解,中国人比较在意,卧室有窗,卫生间有窗,但澳洲这一点不像中国人这么在意,都有窗是很好,但是个别卧室或者卫生间没有也是正常现象。

噪音:有一些项目距离高速较近,客户会认为吵。当然地理位置不一样,安静程度会不一样。但澳洲人的住宅很多都在路边,去过澳洲的人都能感受到,澳洲的路上几乎听不到喇叭声,是比较安静的。这一点,我个人的建议是,如果可以不靠近高速最好,但不必太苛求,每个项目在验收的时候,噪音也是一项考核标准。

装修:澳大利亚的房产都是精装修,并且合同内对装修质量都会有一定期限的保修期,质量方面通常不会有问题,但是在装修的色调风格上,偶尔会遇到很挑剔的客人,对于若是非自住的客人,其实这些都不必很在意。

楼层:这一点,我个人持中立意见,和中国类似,楼层越高,价格越高。追求性价比的客户,我认为楼层不是很重要,考虑到要有景观,无遮挡的客户,就选择高一些的。但是超高层,我不建议,因为住的太高,并不会很舒适。

户型:这一点,我认为户型对租赁和未来的转手会有一定的影响,我建议大家还是要对户型多一些了解,面积,方正程度,设计合理性,阳台大小等都需要参考一下。

物业管理费:不同于独栋别墅,因为有公共设施的存在,公寓项目业主每年都需要支付物业管理费。一般配套设施越是奢华,楼层越高的项目,物业费也是越高。我个人建议,若是投资的客户,尽量选择物业管理费不算高的项目,否则会影响租金的投资回报,而且后期若转售,买家也会考虑到自己要承担的物业费问题。这一点,虽然不包含在房价之中,但我认为,是比较重要的。

 

4“不投机”—用健康的心理投资房产

 

投资回报是和投入金额和风险成正比的,房地产是最省心,安全又抗通胀的一个投资项目,因此受到全世界人民的喜爱。健康的房产资本增值,是随着经济的发展,人民收入的提高和市场供求关系,稳步增长的。虽然近两年,悉尼和墨尔本的房价增幅强劲,我们仍然不建议客户以短期投机心理去投资澳大利亚房产。根据澳大利亚官方统计,悉尼墨尔本的人均收入为6000澳币左右,他们目前的房产总价起步仍然只有四五十万澳币,中国上海北京人均收入6000人民币左右,而房价起步为两三百万人民币。澳大利亚的房价仍然有较大上升空间。

 

澳洲房产投资一直都不是一个复杂的投资项目,只要选好地段,中长期持有,都会有不错的回报。并且除了本身租金回报,房产增值以外,投资海外的房地产,会有孩子未来留学以及自己养老的附加价值。我认为,在不久的将来,澳大利亚房产必定成为大部分家庭必备的一个资产配置!

 

全国24小时咨询和预约热线:400-1170-789

 


家宁国际地产

投资澳洲房产,选择家宁国际!

  • 拥有30年澳大利亚房产经验,业内最专业服务!

  • 强大的海外背景,可靠的开发商合作关系!

  • 拥有自己的澳洲房产租赁管理团队,保障您的房产更快的出租!

  • 分公司遍及东南亚,拥有国际口碑,更值得您的信赖!

  • 澳洲房产投资,留学,移民一站式服务!

全国咨询热线:4001170789

中国区官网:www.jalinrealty.cn


 
如您对本篇新闻和在澳洲买房自住或投资有任何疑问,或者您想获取更多关于澳洲房产投资的信息,请登录我们的官方网站:www.jalinrealty.cn 或拨打我们的24小时免费热线:4001170789